7月28日，北京、上海、广州三座一线城市同日开启土拍，核心地段优质地块集中入市，引发房企激烈争抢。5宗地块全部成交，总成交金额达298.7亿元，其中4宗地块均拍出高溢价，最高溢价率达40.97%。与此同时，中指研究院数据显示，上半年300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21%、24%，土地出让金下降31%。核心城市的土拍热潮与全国土拍市场的低迷，形成鲜明对比。

　　冰火之间，楼市究竟走到哪一步？土拍市场高溢价频现是否意味着楼市已实质性回暖？不同城市土拍热度的差距藏着怎样的行业格局变化？普通购房者又该如何理性看待这轮土拍信号？

　　核心城市“抢地潮”再现

　　土拍热度向强二线蔓延

　　7月28日上午，位于上海杨浦滨江板块的八埭头地块率先登场，杨浦八埭头商住地块历经219轮竞价，被保利、华润联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价10.2万元/平方米，成交总价与楼面单价均创下杨浦土地出让历史新高。徐汇康健街道地块同样竞争激烈，经历96轮竞价，最终保利发展以70.6亿元竞得，成交楼面价7.9万元/平方米，溢价率24.51%。

　　同日，北京朝阳区酒仙桥宅地一经推出便备受关注，土拍现场共有招商蛇口、越秀、建发、保利、中海、绿城等6家房企参与竞买，经过248轮竞价，最终被中海以46.814亿元摘得，溢价率25.84%，创下今年北京土拍溢价率新高，同时也是北京今年首宗竞价超200轮的宅地。

　　与此同时，广州荔湾区花地大道东地块竞争更是“白热化”状态，经过50轮竞价，整场土拍耗时两个小时，最终绿城击败保利、越秀、中海、珠江等竞争者，以16.86亿元竞得，溢价率高达40.97%，拍出了当日最高溢价率。

　　同一天内，三座城市，四宗核心地块，无一例外高溢价成交。

　　热潮并不止于北上广。深圳上半年6宗成交宅地中，3宗溢价率超50%；杭州上半年出让34宗涉宅用地，总成交金额达481亿元，核心区域优质地块竞争已成常态。进入7月以来，杭州、南京、成都、南昌等强二线城市土拍市场同步升温。杭州萧山世纪城地块经近百轮竞价以46.05亿元成交，溢价率26.68%；南昌高新区青山湖板块地块溢价率更是高50.19%；杭州余杭、成都金牛等地的核心地块也均拍出不俗溢价。

　　从上半年整体数据看，核心城市土拍热度早已显现。中指研究院数据显示，2026年上半年全国300城住宅用地平均溢价率仅9.1%，但一线城市平均溢价率达19.8%，位居各线城市首位。

　　不是全面回暖

　　是“结构性分化”加剧

　　核心城市土拍热度高涨，是否意味着楼市全面回暖？在多位业内专家看来，这场高热更像是行业分化加剧的缩影，“点状高热”与“整体筑底”并存，才是当前房地产市场的真实底色。

　　一组对比数据清晰勾勒出“全国冷、核心热”的格局：上半年全国300城住宅用地成交面积同比下降23.7%，土地出让金同比下降31.2%，但TOP20城市宅地出让金占全国总量的比重已达62%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三。换言之，全国土地市场的体量在持续收缩，但资金和热度正加速向头部城市集中。

　　中指研究院企业研究总监刘水分析认为，接下来，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市的核心地块，或将继续保持高溢价成交，而三、四线城市地块则以底价成交为主，部分城市可能会通过优化供地结构、降低起拍价格等方式，吸引房企投资布局。

　　甚至同一座城市，核心区与远郊区的“温差”也相当显著。7月28日的上海土拍中，奉贤新城宅地就以约3.3亿元底价成交，成为当日一线城市中唯一一宗底价地块。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，当前土地市场的回暖正从“点状”转向“片状”，即政府重点打造的高端居住片区、中心老城区旧改板块快速推进，通过功能调整释放出优质地块，带动片区土地价值提升。但这种片区级的回暖，很难直接带动全市新房市场整体好转，更多是提升重点片区对全市楼市的贡献度，成为楼市稳定的“基本盘”。

　　事实上，高溢价地块有着高度共性：这些地块大多位于城市核心区域，区域内在售项目较少且存在明显供给缺口，部分地块还叠加“低密度”属性，推高了地块价值。业内人士指出，高热度地块自身优越的区位条件、完善的配套资源以及稀缺的产品指标，多重红利叠加成为房企重金入局的核心动因。

　　中指研究院数据显示，上半年100家房企拿地总额同比下降33.7%，土储不足的压力与低容错的要求并存，使得房企将有限资金全部投向确定性最高的核心资产。克而瑞分析也认为，今年上半年房企高价拿地，“并非上一轮行业周期的简单重演，而是在行业调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺”，核心城市核心地段因具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的“确定性资产”。

　　下半年楼市持续筑底

　　购房者需理性看待土拍信号

　　土地市场向来被视为楼市的“先行指标”，这轮核心城市土拍高热将如何传导至终端市场？土拍热了，楼市就会暖吗？

　　从积极的方面看，信号确实存在。据中指院数据，2026上半年一线城市二季度新房成交量同比成功转正。核心城市政策红利与优质供给共振，上海4月新房成交同比增幅超10%，5、6月持续保持2%正增长；深圳4月末政策优化落地后，5、6月新房成交同比分别大增50%、42%。二手房方面，重点30城上半年成交套数同比增长6%。据广州市住房和城乡建设局介绍，今年上半年，全市一手商品房网签面积同比增长10%，库存持续优化。

　　成交量持续回暖的同时，价格也在企稳。国家统计局发布的6月70城房价数据显示，一线城市新房价格环比上涨，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。其中广州房地产市场延续回暖态势，一、二手房价连续四个月实现环比上涨，二手房涨幅领跑70城；上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳于6月实现环比转正。

　　但全局数据依然冷静。中指研究院预计，2026年全国新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比下降7.8%。国盛证券首席经济学家熊园判断，下半年房地产市场“大概率仍处于‘寻底’阶段，但整体量价跌幅有望逐步收窄”。中指研究院则预计，下半年市场“仍将延续筑底修复态势，市场分化进一步加深”。

　　李宇嘉强调，不能将核心地块高溢价直接等同于楼市全面复苏。结构性土地热度只是特定区位、特定产品的热度，由供给收缩和资产避险需求驱动；而行业整体性回暖需要全市量价企稳、需求普遍释放、预期全面扭转。“在整体买方市场格局下，单宗高地价项目对周边房价的拉动作用十分有限，反而值得注意的是，核心区新增供应的产品力升级，将对周边老旧二手房形成持续挤压。”

　　李宇嘉建议，对于购房者而言，无需因土拍高热盲目跟风入市，也不必坐等“全面上涨”而踏空，按需决策、理性置换仍是核心原则。具体来看，刚需群体若预算充足，优先选择核心区品质新房，其产品力、社区配套相比二手房有明显优势；若预算有限，二手房仍是更务实的选择。对于有换房需求的群体，则应加快置换楼龄久、产品老旧的房产，尤其是高周转时期建设的刚需盘，在新房产品力持续升级的趋势下，这类房产的保值能力会逐步下降，趁当前“卖旧买新”的循环逐步畅通时完成置换，是更优选择。

　　展望下半年楼市，业内普遍认为“筑底修复、分化加深”将是主基调。清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，开发企业资金状况和市场预期的改善，叠加土储低位带来的补仓需求，推动了这轮土地市场热度，这也是需求侧回暖向投资侧传导的体现。这些热点城市房地产市场升温仍然可以发挥“风向标”的作用，需要继续保持政策定力，推动房地产市场进一步稳定乃至于回暖。

　　李宇嘉判断，下半年楼市将继续处于探底阶段，但价格跌幅、交易量跌幅都会持续收窄。“不过，就业、消费等经济基本面对需求的制约仍然存在，因此探底到触底的过程可能会比较漫长，但大趋势不会改变。”